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基于BIM技術的商業地產項目的運維管理應用研究

論文編號:lw201910141007082298 所屬欄目:項目管理論文 發布日期:2019年10月18日 論文作者:www.51lunwen.com

第 1 章 緒論


1.1 研究背景

近十幾年來,我國房地產行業迅猛發展,成為我國國民經濟的支柱產業,可見其地位和作用的重要性。根據國家統計局發表的數據,我國在 2017 年房地產開發投資109799 億元,比上年名義增長 7.0%。2018 年房地產市場在國家宏觀調控的政策下,呈現出先降后升的特點,截止到 2018 年 11 月份我國房地產開發總投資額達到 110083 億元,同比增長 9.7%。其中住宅性質的投資為 78027 億元,增長 13.6%,但增速回落 0.1%。究其原因可以發現,隨著房地產市場的快速發展,各大城市存量大幅增加,有效的解決了剛性需求,在國家政策的正確引導下,“病態”的房地產市場慢慢趨于合理化,由快速擴張期過渡為穩定增長期。國民對美好生活的向往導致消費需求結構的升級,新技術主導下消費行為的變遷促使第三產業迅速崛起,業態的轉變促使房地產行業尋求新的增長點,商業地產項目如雨后春筍般拔地而起,并對商業地產的開發和運營提出更高要求。
為何商業地產項目的運維管理需要重視?一般來說,我們所指的建設項目的生命周期一般分為三個階段:主要包括早期決策計劃階段、中期的建設開發階段以及后期的運營和維護管理階段。根據開發商的經驗、市場的情況,從規劃設計到最后竣工驗收,之間一般會有 2-3 年的時間,但運維管理階段會持續時間比較長,大部分會持續幾十年甚至更長。以商業地產項目產權使用期 40 年計算,運維管理階段與交付前的所有階段時間比達到 1:10。根據統計,一般情況下,商業地產項目規劃設計階段費用占壽命周期總費用 2%以下,施工階段費用約占 20%左右,而運營維護階段費用高達 67%以上。業界專家在不停尋找更合理的方法降低運維管理階段的費用,總體來說,他們所用的方法主要是對所獲得的項目數據進行管理。但是,總體來看現有的方法運用到運營管理中還是相對單一的,數據來源大都是靠人工獲取,并且這些數據來源比較分散,不集中。如此看來,目前的運維管理還存在采集數據時間過長,獲得數據信息不完整并且零散等不少問題,這就造成了項目數據不能及時更新。再者,信息的遺漏以及數據不能進行完美傳遞、丟失、決策滯后等問題,都嚴重降低運維管理的質量,并且還會增加運維管理成本。如此看來,傳統運維管理組織結構也存在問題,亟需變革。

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1.2 研究意義及目的

1.2.1 研究意義

商業地產項目不同于一般地產項目,一般地產項目側重于設計和銷售階段,只要在規定的時間內銷售出去便能獲得可觀的收益,而商業地產項目不僅對開發進度適應市場需求極度重視,更重要的是后期的運維管理。在運維階段數據數量非常多,因為涉及到眾多部門,其中包括地質勘察報告,它主要生成于地質勘查階段,設計各單位的 CAD 出圖以及運維各部門的保修單等,因此在這一階段數據數量多并且不易管理,如果不采取合適的運維管理平臺對這些具有數量大,管理難度大的特征的數據進行協調處理的話,可能會出現重要數據丟失的現象,不但不能及時有效找到項目所需的信息,而且數據要想進行數據挖掘、分析、決策更是難上加難。

要想做好運營實施,首先要找到一個合適的運維平臺,如果平臺選擇不正確,那么就會大幅度增加后期的管理效率與難度。現在來看使用比較多的主要是 ARCHIBUS、FM:Systems、EcoDomus 等運維平臺,這些軟件方便快捷,可以更快地進行運維管理,不過因為國外在工程的相關要求與標準都和我國存在一定的差異,因此現在還面臨一個問題,那就是這些平臺還不能很好的做到本地化的業務需求,針對這一問題,必須做到針對性的定制開發才可以投入到我國實際項目使用中去。

BIM 技術在我國結構復雜多變、大型或異形建筑項目中受到青睞,但大部分僅限于設計階段和施工階段,對于建筑項目后期的運維管理階段在實際運用中還是比較匱乏少。但從需求來看,商業地產項目具有經營風險大、綜合服務性強等特點,使其后期運維管理難度更大,對運維管理的要求也會更高。運維管理階段是建筑物全生命周期中時間最長的階段,發生在這一階段的費用消耗也占有較大比重,所以運維管理是否具有足夠的專業化、是否足夠富有技術含量的特點將直接影響運營商的經濟效益。但在我國,運維管理概念仍然尚未得到廣泛的認可,管理的手段仍僅限于物業管理階段,管理的思想相對落后,因此為了實現管理的完善化,急需一種新的技術來改善運維管理工作。

因此把 BIM 技術與商業地產項目運維管理相結合,將在資產管理、空間管理以及建筑運營與維護以及設備管理等眾多方面實現信息化、智能化,這無論對我國 BIM 技術還是運維管理的未來都具有重要的研究意義。
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第 2 章 BIM 技術及商業地產項目的運維管理相關理論


2.1 BIM 概述

2.1.1 BIM 的內涵

BIM 最早起源于美國,后在西歐國家、東南亞等地區相繼得到發展,目前,BIM 作為項目信息的載體,在建筑信息化條件下,它已成為工程項目的規劃、設計、施工、運行和維護的核心技術和方法。BIM 的核心技術是在項目規劃階段逐步形成的信息數據庫。它是基于計算機網絡技術,在計劃、構筑、運用階段由構建、被改善的信息構成。從獲取土地到全面的信息管理、信息的合并和共享,項目參與者可以有效地管理項目的過程、進度和資源。

美國將 BIM 標準定義為設施或建設項目在物理以及功能方面上的數字表現。是共享資源、共享設施的信息,提供對從概念到解體的設施的生活周期的所有決定提供可靠的基礎的過程。由此可見,BIM 的概念與如今商業房地產中運營項目管理的概念一致,與建筑設備相關的各種專家和供應商進行水平整合,并在垂直方向上執行整個生命周期去做。通過將 BIM 的概念和技術應用于商業項目,給所有者帶來較高的性能。同時,對商業用不動產運用項目管理 BIM 模型,也是 BIM 的終極目標,也是國內外的 BIM 隊的最終的 BIM 開發過程,可以帶來不可估量的巨大的好處。

筆者結合目前我國 BIM 理念及應用,可以將 BIM 做如下理解:BIM(BuildingInformation Modeling)即建筑信息模型技術,是基于建筑信息調制解調器技術(BIM)的信息構筑、建筑設計、建筑施工、運營、維護管理的過程和方法。它是動態的,并且貫穿整個項目的全壽命周期。它既是一種技術,又是一種理念,是信息化在建筑行業中應用的體現手段。
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2.2 商業地產項目概述

2.2.1 商業地產項目的定義

商業地產有廣義和狹義之分。廣義的商業地產包括酒店、商超、寫字樓、酒店式公寓、住宅或寫字樓底商鋪等。狹義的商業地產不包括上述商業地產,具體是指具有購物(零售或批發零售)餐飲、休閑、娛樂、會議和旅游功能的房地產項目。無論廣義還是狹義上的商業地產項目,都在經營模式、用途以及功能上,與普通住宅、別墅、公寓等房地產形式有本質的區別,區別的共同點是“使用者與投資者的分離”,甚至以辦公為主要用途的地產,也可列入商業地產范疇。本論文所研究的為廣義上商業地產項目。

2.2.2 商業地產項目的特點

商業地產項目有盈利模式多樣、功能多元及長期運營等特點具有特點如下:

(1)在盈利模式多樣方面,商業項目因其規模不同,其盈利模式也呈現多樣化,規模大的商業項目,經營者多為大型商業運營公司,統一進行經營管理,例如大型連鎖超市以及宜家等跨國企業就是這種形式;或者采用收取租金作為投資回報等形式,如紅星美凱龍、金元寶商場以及各類商業街、商業市場等均采用這種方式。

(2)在功能多元化方面,為了滿足人們的不同需求,商業項目有著眾多的功能,包含商品出售、提供服務及增強體驗等多個方面,目前單一功能的項目已不適應社會的發展潮流,因此建筑項目的功能應盡可能齊全并且合理。

(3)在長期運營維護管理方面,商業項目的目的在于在投資回收期內盡可能地取得收益,以便實現整個項目的盈利,故商業項目若要長期盈利,需要采取策略進行可持續發展,運營管理活動貫穿項目整個經營過程。
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第 3 章 商業地產項目傳統的運維管理存在的問題及原因··············· 27

3.1 商業地產項目傳統運維管理中存在的問題························ 27

3.1.1 組織結構導致的問題·························· 27

3.1.2 運維管理數據資源存在的問題··························· 30

第 4 章 基于 BIM 的商業地產項目的運維管理系統架構···················· 33

4.1 商業地產項目參與主體價值鏈····················· 33

4.2 商業地產項目運維管理系統的建設目標及思路····················34

第 5 章 基于 BIM 的商業地產項目的運維管理案例分析················· 47

5.1 升龍匯金大廈基本概況···················· 47

5.2 升龍匯金大廈基于 BIM 技術的運維管理的應用······················48


第 5 章 基于 BIM 的商業地產項目的運維管理案例分析


5.1 升龍匯金大廈基本概況

升龍匯金大廈建筑高度為 208 米,建筑總面

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